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（起头：鹰觅房研）

作家信息Author Introduction

•八年券商从业，持证证券投资筹办分析师

•十年财经媒体从业，资深记者

当克而瑞与中指筹办院的两份榜单同期摆在桌面，一个粗暴的事实再也无法遁入——2026年1—4月，万科全口径销售额仅214亿，行业名次从客岁同期的第六名，断崖式下滑至第十名——如若再退一步，就是行业前十的门槛以外。这份收货单，让外界眼中万科 “瘦死的骆驼比马大” 的体面，多了几分现实的进修。

这场下滑并非发生在“无源之水”的绝境里。散伙现在，万科的土储限制依然稳居行业前三，手执3700多亿元的存货，按照以前的诞生逻辑，应该足以相沿其在市集合络续保持强势的地位。

销售的败退，最平直的原因，是万科手中“能打”的表情，也曾所剩无几。这几年，万科堕入了“拿不到好地”的逆境——表外债务危机的爆发，让其外部融资渠谈不绝收紧，卖房回款和深铁的借债资金大多用于偿还宿债、填补穴洞，根底没多余力去争夺那些被同业抢破头的中枢肠块。

客岁，万科新拿的23块地，年报信息表露，大多散播在二三线城市，其中致使有淄博、石家庄、银川等城市的身影。穷乏中枢城市的热点优质料块，这些新表情即便快速落地，也难以酿成销售爆发力。

如若说拿不到好地是“当下之困”，那么土储结构的滞后，则是万科“积习难改”的根源。

如今的万科，其土储结构“冻结”在上一个黄金时期里，多量表情散播在三四线城市，还有一些是动辄几十万、上百万闲居米的郊区大盘——这些表情在市集上行期能凭借热度顺利竣事逾额现款流，但在行业下行、需求松开的今天，早已成为去化费劲。

佛山璞悦山就是最典型的例子。这个2021年在市集高位拿下的郊区大盘，建筑面积高达44万闲居米，楼面价卓越2万元/㎡，巅峰本领单价卖过5.1万/㎡，如今却只可卖到1.6—1.7万/㎡，即便散伙2025年底已实现全现房销售，依然未能清盘，最终被列入大额存货跌价计提名单，沦为厌世的重灾地。

还有阿谁被王石称为“送给万科的告别礼物”的广州广信钞票包。2017年，万科以551亿元的高价竞得这个包含16宗地块的钞票包，建筑面积高达305万㎡。如今快十年以前，散伙2025年末，年报数据表露仍有184万闲居米未诞生。也曾的“香饽饽”，如今成了食之无味、弃之可惜的“烫手山芋”。

这种表情，共同组成了万科土储结构的“千里疴”，而更关键的是，这份千里疴尽头毒手。年报数据表露，散伙2025年末，万科存货中未树当场皮仅占20.8%，其余近80%均为已完工和在途诞生表情，即便想通过政府收储地皮等样式优化结构，球队数据与历史记录也难有多大空间了。

雪上加霜的是，万科解决层的轰动。2025年下半年以来，辛杰离开后，郁亮时期的中枢高管团队集体退场，郁亮、祝九胜、刘肖等掌舵万科多年的中枢成员，或在押、或失联，或去职，或被调整；与此同期，深铁全面摄取万科，但问题在于，深铁虽有房地产诞生教训，却从未有过操盘万科这么限制的巨无霸房企的教训，其解决想路与万科多年酿成的企业文化、运营情势，能否顺畅衔接，仍是未知数。

最本质性的，是中层解决精英的批量流失——仅本年前四个月，深圳公司营销认真东谈主、广州表情营销总、天津作事部总司理、北京区域副总司理、上海区域缠绵总等中枢中层，纷繁被华润、保利、越秀等国企、央企挖角。这些进程万科多年实战培养的精英，带走的不单是是个东谈主才能。

比年来，万科接连遭受计较风险与各样舆情事件，影响轻松传导至品牌端，收集公论场中对其负面评价已理解占据主导。曾几何时，“买万科屋子”是一种身份的标志，但如今市集不再将万科与“优质”划等号。

所幸，万科还有计较性业务作扶助。公开信息表露，从2021年到2025年，万科的计较性业务收入从418亿增长到580亿，五年晋升了39%。不外，这些收入和净利润，在庞大的债务压力下，显得有些力不从心。现实上，这份增长算不上快速，且为了偿还多数欠债，万科还在束缚出售优质钞票——那些能产生自如现款流的优质表情，畴昔还可能被一个个剥离。

以前，万科庞大的房产销售额，是其搪塞一切风险的最大底气；而如今，前有多数欠债亟待偿还，后有销售困局，计较性业务又无法自强派别，万科信得过危境的时刻，有莫得可能才刚刚到来？

当咱们为这家也曾的行业带头老迈捏一把汗时，总忍不住回头巡逻。

2012 年，已是风生水起的万科杭州良渚文化村，全年 21 次开盘，十余次实现当日售罄，单日热销 4.8 亿元；七贤郡六开六罄，郡西别墅八套千万级房源亦当日顺利，一度成为当年杭州楼市的外传范本，也让王石所建议的 “万科畴昔盼愿生存教练田” 这一计谋理念，信得过走向人人、传播至海表里。

那种藏在钢筋水泥里的盼愿方针，那些开盘即罄的喧嚣与侵略，那些只属于万科的高光时刻，如今已成为一段渐行渐远的时期驰念了。